天津出台11条新政，提振住房消费

在“五一”小长假前夕，天津市紧随新一轮房地产市场调控浪潮，积极出台促进住房消费的措施。

4月30日，天津市住房和城乡建设委员会联合其他10个部门发布了《关于优化本市房地产市场供给促进住房消费的通知》，该通知共包含11条内容，旨在盘活存量房产、扩大住房消费以及优化市场供给与服务。

从政策导向来看，天津此次新政重点关注盘活存量商品房和存量土地，并为此提供了相应的支持。在促进住房消费方面，政策主要通过提供购房补贴和税收优惠等方式来激发市场需求。

盘活存量房产与土地资源

新政的优先事项之一是“盘活存量商品房”。通知要求各区根据当地情况，充分利用国家提供的财政和金融政策工具，优先收购符合条件的存量商品房，用于建设配租型保障性住房、配售型保障性住房、安置房、集体宿舍以及人才公寓等。同时，鼓励住房租赁企业等市场主体通过多元化融资渠道筹集资金，收购存量商品房作为租赁住房。

中指研究院天津分院副总经理赵玉国指出，这项政策与天津市“十五五”规划的目标相契合。他认为，收购存量商品房将对天津房地产市场产生多方面积极影响：首先，有助于加速保障性住房的供应，更好地满足工薪阶层群体的住房需求，并促进房地产资源的优化配置。其次，有利于消化市场库存，减轻开发商的资金压力。赵玉国补充道，后续收购价格和户型面积的具体要求将直接影响政策的实施进度和实际效果。

在“加快盘活存量土地”方面，天津的新政提出要有效利用地方政府专项债券资金，用于收回和收购闲置的存量土地。同时，支持房地产企业通过优化设计方案等方式，推进现有房地产项目的开发建设。

今年以来，天津市政府专项债在土地储备方面的工作持续推进。截至2026年4月底，和平区、津南区、滨海新区已陆续公示了“2026年第一批用于土地储备的地方政府专项债券收回收购存量闲置土地价格”。赵玉国表示，随着此次新政的出台，预计天津市整体的土地收储节奏将进一步加快，这将有助于改善房地产市场的供需关系。

在金融配套政策方面，通知鼓励商业银行向住房租赁企业提供团体购房贷款和经营性贷款。支持住房租赁企业依照法律规定发行债券，并将募集资金专项用于收购存量商品房作为租赁住房。此外，还支持符合条件的租赁住房项目通过资产证券化等方式回笼资金，从而扩大存量商品房的收购规模，实现可持续发展。

对于将存量商品房收购用作租赁住房的经营主体，符合条件的将享受住房租赁相关的税收优惠政策。同时，对于经认定将存量商品房转化为配租型保障性住房的项目，在原土地使用年限内，其土地性质将不作变更，也无需补缴土地价款，并可按照国家及本市的规定享受水、电、气、热等价格优惠政策。

普睿数智天津公司表示，天津市的存量房和存量地问题一直备受关注。目前天津市场上，现房库存占比较高，超过60%；近三年内，国企拿地但尚未开发的货值高达1200亿元，这些都需要重点研究去化方案。鼓励金融机构收购存量房、利用专项债收购存量地，是解决结构性库存问题的关键举措。

激发刚性及改善性住房需求

在积极盘活存量商品房和土地的同时，天津的新政也着重于支持消费端。

新政强调“着力满足刚性住房需求”。在符合国家相关政策的前提下，鼓励各区面向各类人才、新市民、青年群体以及应届大学毕业生等发放购房或租房补贴，以逐步缓解这些群体在住房方面的阶段性困难。

同时，政策也鼓励购买改善型住房。天津市落实了国家关于支持居民换购住房的税收政策。具体而言，自2026年1月1日至2027年12月31日期间，对于在本市出售自有住房，并在出售后一年内于本市重新购买住房的纳税人，将对其出售现有住房时已缴纳的个人所得税给予退税优惠。

赵玉国指出，近年来，改善型住房需求对天津新建商品住宅市场的支撑作用日益明显。2025年，天津商品住宅（不含保障性住房）的总价在中高价位和高价位的门槛分别为207万元和404万元，同比分别上涨4.71%和2.51%。在今年第一季度，天津市已调整了住房公积金政策，为改善型需求提供了支持。

在住房品质方面，新政提出“实施房屋品质提升工程”。这将提高住房在设计、材料、建造、设备以及无障碍、适老化、智能化等方面的标准，加大新技术、新材料、新产品的推广应用力度，并有序推进“好房子”的建设。此外，“提升居住区配套服务水平”也被纳入规划，旨在统筹推进居住区基础设施的建设。

值得注意的是，目前天津住房消费的“主战场”是二手房市场。

本次新政明确提出，“加强二手房市场和中介机构监管”，严厉打击发布虚假信息等违法违规行为。同时，规范房地产经纪服务收费，鼓励房地产经纪机构根据成交价格高低实行分档收费，费率随价格升高而降低，并严禁经纪机构滥用市场支配地位，收取不公平的高额服务费。

赵玉国分析称，受市场环境影响，天津住宅市场的需求结构发生了显著变化，大量刚需购房者已转向二手房市场。2025年，天津二手房成交量占全市住宅总成交量的比例已达到70%。由于二手房在置换链条中扮演着关键角色，其运行状况对整个市场的走势有着重要影响。因此，加强二手房市场监管，对于稳定市场预期、促进新房市场成交具有积极意义。

普睿数智天津公司认为，天津市今年二手房市场的爆发式增长，将极大地提振新房市场的交易量，因为这部分将转化为再购房的需求。通过购房补贴和置换住房退税优惠等措施，能够有效刺激市场的良性循环交易。

此外，本次新政还提出要进一步优化积分落户的居住指标评分体系，规范积分落户的办理流程和方式，以鼓励在本市稳定就业和生活的人群落户安居。

普睿数智天津公司指出，在天津的购房客群中，有30%是新天津人，另外30%是纯外地户籍。此次新政给出了明确的积分落户优化指导意见，预计后续将会有更详细的实施细则出台。

从房地产市场基本面来看，2026年3月，天津全市新建商品住宅成交面积约为65.48万平方米，环比增长171%；同期，天津全市二手房成交套数为13788套，环比增长115%。数据显示，3月份天津二手房市场呈现量增价稳的趋势，挂牌量有所下降，客户的带看量则在上升。