REIT板块分化加剧：工业数据中心逆势走强

虽然房地产投资信托基金近年来的整体走势不及标普500，但这并未反映板块内部的巨大差异。在写字楼和零售REIT陷入低迷之际，工业、数据中心及住宅类REIT却纷纷刷新历史记录。

板块走势分化明显

截至5月初，权益型REIT指数全年涨幅约为3%，远低于标普500指数9%的涨幅。这种差距主要源于写字楼和零售REIT的拖累。受远程办公影响，写字楼空置率居高不下，部分城市甚至达到15%-20%。反观工业REIT，在电商和物流需求的拉动下，涨幅达15%；数据中心REIT则借力AI基建热潮，涨幅逾20%。

工业REIT领军者Prologis一季度营收增长12%，并上调全年预期。这主要得益于南加州和德国等核心市场的租金攀升。管理层指出，市场对现代化物流设施的需求依然强劲，供应短缺支撑了租金上涨。

Equinix和Digital Realty今年涨幅分别达18%和22%。微软、谷歌和亚马逊等科技巨头正大力投资AI基础设施，带动数据中心租赁活跃。Digital Realty近期与一家未具名的大型客户签下5亿美元租约。

住宅REIT表现平稳，涨幅约8%。尽管多户住宅需求因住房危机而增长，但阳光地带城市的新增供应在一定程度上抑制了租金涨幅。

传统REIT处境艰难。Boston Properties今年下跌15%，纽约和旧金山的租金尚未恢复到疫情前水平。零售REIT Simon Property Group基本持平，其A级商场尚可，但B级和C级商场资产价值承压。

BMO策略师建议投资者“选择性配置”，超配工业和数据中心，低配写字楼。美联储降息预期下，REIT作为高股息板块有望修复估值。历史表明，首次降息后12个月内REIT常跑赢大盘5-10%。投资者需甄别基本面。周五尾盘，权益型REIT指数微跌，Digital Realty涨1.5%。

责任编辑：张俊

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