楼市信贷新政落地！保障购房者“先收房、后还款”权益

今日（8月28日），中国人民银行与国家金融监督管理总局共同发布《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》（下文简称《意见》）。房地产信贷领域出现哪些调整？又会怎样作用于普通民众？以下为您详细梳理新政核心内容：

在预售制度框架下，商品住宅项目开启预售之后，项目公司普遍运用购房者首付款、个人按揭贷款等预售资金替换开发贷款，导致开发贷款真实使用周期偏短、资金全流程监管难以真正落实，对支撑项目竣工交付的功能有所削弱。鉴于此，《意见》清晰提出构建开发贷款主办银行机制：

首要，项目公司在主办银行设立专门账户。每一房地产项目匹配一家银行担任主办银行，在项目存续期内，除依规需要监管的预售资金、定金之外，开发贷款、项目资本金、现房销售款等涉及项目的所有资金均应归入项目公司在主办银行开立的资金账户实施管理。项目预售资金监管账户与定金账户应依住房和城乡建设主管部门规范在主办银行开立。

其次，主办银行单独或牵头组织开发贷款发放。主办银行单独或主导组建银团，依据项目建设进展与风险状况分阶段发放开发贷款，并经由项目公司在主办银行开立的资金账户受托支付至交易对手账户。贷款期限与项目建设及销售周期相吻合，覆盖项目动工至竣工备案全周期，首次还本时点原则上应安排于项目竣工备案之后。预售项目贷款期限原则上不超过3年，最长不超过5年；现售项目原则上不超过5年，最长不超过7年。

第三，主办银行对项目资金实施全流程封闭管理。主办银行与资金账户在开发贷款结清前原则上不得变更，在保证资金专款专用的基础上，更有效地满足项目开发建设的融资需要。《意见》还规定，项目公司对外举债、投资等关乎金融债务安全的重大事项，应事先知会主办银行。

鉴于近年来房屋建造标准提升、施工周期延长，项目主体结构封顶后仍存在大量装修、园林等工程量，原先个人住房贷款“封顶放款”的规定已显过早，若已售项目出现延期交付，易引发“未收房、先还贷”的困境，不利于维护购房者正当权益。本次《意见》也针对性地推出了系列新举措，更充分保障购房者权益：

一是推迟个人住房贷款放款节点。明确所购新建住房采取现房销售的，个人住房贷款应在销售备案完成后发放；采取预售方式的，应严格在项目竣工备案后发放，保障购房者“能收房、再还贷”。

二是规定个人住房贷款须经由受托支付方式发放。对现房销售情形，受托支付至项目公司在主办银行开立的资金账户；对预售情形，受托支付至项目预售资金监管账户。

三是延长个人住房贷款最长期限。顺应经济社会发展趋势，将个人住房贷款期限从最长30年延长至最长不超过40年，赋予借贷双方更大自主空间，合理增强贷款人的承贷能力，具体期限由购房者与商业银行协商合理敲定。

四是赋予银行债务重组更多自主权。对于存量个人住房贷款借款人因阶段性收入中断造成还款压力的，商业银行可遵循市场化、法治化原则与借款人自主协商，灵活采取合理顺延还款期限、贷款展期、延迟还本等手段调整还款安排。

从细分领域观察，《意见》涵盖了商品住房、保障性住房、租赁住房、商业地产等各类贷款品种。从阶段维度分析，为契合房地产开发、建设、销售、运营全生命周期的资金需要：

开发建设阶段，银行可发放涵盖商品住房开发贷款、保障性住房开发贷款、住房租赁开发建设贷款、商业地产开发贷款等在内的房地产开发贷款，用于房地产项目开发建设。

销售阶段，银行可发放包括个人住房贷款、住房租赁团体购房贷款、商业用房购房贷款等在内的购房贷款，支撑购房者或企业购置房屋用于自住、经营或租赁等目的。

运营阶段，银行可发放包含经营性物业贷款、住房租赁经营性贷款等在内的经营性贷款，匹配房地产运营阶段的合理资金需求，促进住房品质优化与行业转型升级。

此外，为顺应房地产市场供求关系与发展阶段变迁，《意见》设置了兜底条款，即第九条“中国人民银行、金融监管总局按职责分工可依据经济社会发展需要，设立房地产贷款新品种”，未来可结合实际情况增设贷款品类。

（总台央视记者 孙艳）