央行金融监管总局联合发文：重构房地产信贷新规

据中国人民银行透露，8月28日，该行与国家金融监督管理总局共同发布了《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》（以下简称《意见》）。

在接受媒体采访时，中国人民银行相关负责人指出，《意见》主要聚焦于优化开发贷款和个人住房贷款这两大核心制度，并与个人住房贷款、商品住房开发贷款、商业地产贷款等相关领域的管理办法相结合，共同构建新模式下的房地产信贷制度框架。

核心要点如下：

实施开发贷款主办行制度，预售项目贷款期限不超过5年，现房销售项目贷款期限不超过7年

推迟个人住房贷款发放时间，保障购房者“先收房、后还贷”

把个人住房贷款期限从最长30年延长至40年

随着建筑标准的提升和施工周期的延长，项目主体封顶后仍有大量装修和绿化工作。此前要求的“封顶放款”往往过快，如果项目延期交付，容易出现“未收房先还贷”的情况，损害购房人利益。

针对这一情况，为了维护购房者权益，《意见》规定推迟贷款发放时间。对于现房销售，贷款应在销售备案后发放；对于预售项目，必须严格在项目竣工备案后发放，确保购房者“先收房，后还贷”。

在贷款发放和还款方面，为适应经济发展需求，《意见》提出将个人住房贷款期限从30年延长至40年，以提升贷款能力并增加灵活性。具体期限由购房者与银行协商确定。

此外，银行获得更大的债务重组自主权。专家表示，对于因暂时收入中断而面临还款困难的借款人，银行可以协商采取延后还款、展期或延迟还本等措施来调整计划。

此外，《意见》要求加强开发贷款的衔接，个人住房贷款应通过受托支付。对于现房销售，资金支付至项目公司在主办银行开设的账户；对于预售项目，支付至预售资金监管账户。

关于房地产开发贷款，《意见》提出支持与规范并重，建立主办银行制度，利用其专业优势为项目公司提供信贷支持。

专家指出，在预售制度下，项目公司常利用购房款置换开发贷款，导致贷款周期短且难以封闭管理，削弱了支持项目完工的作用。

因此，《意见》明确在开发阶段通过主办银行对项目资金实行封闭管理。

具体而言，项目公司应在主办银行开立账户。一个项目对应一家银行。除预售资金和定金外，所有贷款、自有资金和销售资金均纳入该账户。预售资金和定金账户由住建部门规定。

关于期限，对于主办银行单独或牵头发放的贷款，预售项目不超过3年（最长5年），现售项目不超过5年（最长7年）。

专家表示，之前的期限约为3年。延长后，可以匹配建设周期，覆盖从开工到竣工的全过程，并配合住房销售制度改革。

此外，主办银行管理资金。贷款结清前账户不得变更，确保专款专用并高效满足需求。项目公司必须事先告知重大事项。

值得一提的是，为适应市场变化，《意见》包含“兜底条款”，允许根据需要创建新的贷款品种。

围绕“建立全面的宏观审慎管理体系”，“房地产金融宏观审慎管理”章节明确了工具箱、评估和监测体系。

在工具箱方面，该意见明确了首付、利率和集中度等工具，并授权央行根据市场风险建立其他逆周期调节机制。

此外，该意见要求加强宏观审慎评估。央行监测银行信贷业务并根据结果调整工具参数。

最后，关于监测体系，《意见》要求央行与金融监管机构改革涵盖信贷、债券、股票、资管和境外融资的全口径统计指标，以准确反映市场形势。